Понедельник, 20.05.2019, 09:40
"Рынок Недвижимости"
Главная | Регистрация | Вход Приветствую Вас Гость | RSS
Категории раздела
Новости недвижимости
Обзор рынка
Маркетинг
Ипотека
Недвижимость регионов
Строительство жилья
РЕКЛАМА
Календарь
«  Декабрь 2012  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31
Архив записей
Наш опрос
Оцените мой сайт
Всего ответов: 4
Статистика
Главная » 2012 » Декабрь » 20 » За что платят инвесторы девелоперских компаний
15:35
За что платят инвесторы девелоперских компаний

За что платят инвесторы девелоперских компанийРоссийская недвижимость пользуется повышенным спросом. За 19,1% израильской AFI Development инвесторы выложили $1,4 млрд, а за 15% российской ПИК - и вовсе $1,85 млрд. "Ведомости" попытались разобраться, откуда берется такая высокая оценка. УвеличитьЧто в портфелеУспех девелоперской компании на бирже зависит прежде всего от того, какой портфель проектов она предложит инвесторам. "От количества и качества проектов будет зависеть сумма привлеченных инвестиций, а значит, капитализация компании. Поэтому нет ничего удивительного, что, запланировав выход на биржу, застройщики задолго до размещения начинают набивать свой портфель крупными проектами", - рассказывает исполнительный директор девелоперской компании Panorama Estate Артем Цогоев. Эти проекты находятся в разной степени готовности.

По словам Олега Смирнова, заместителя директора финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle, наименее рискованна для инвесторов покупка готовых зданий, которые уже генерируют денежные потоки (офисов или торговых центров, которые сданы в аренду). Следующая ступень риска - проекты, находящиеся в стадии строительства. Если строительство еще не начато, степень риска зависит от того, насколько полный пакет разрешительных документов удалось собрать. Компания AFI Development (AFID), подконтрольная Льву Леваеву, в мае на IPO на LSE предложила инвесторам 21 проект общей площадью 3,2 млн кв. м, которые Jones Lang LaSalle оценила тогда в $3,7 млрд. В меморандуме к размещению компания предупредила, что по 11 объектам не оформлены земельные участки. ГК "ПИК", тоже разместившаяся на LSE в мае, сообщила инвесторам в меморандуме, что планирует реализовать 413 проектов площадью 9,8 млн кв. м, которые CB Richard Ellis / Noble Gibbons оценила в $8,8 млрд. При этом 28 объектов были построены, 184 строились, а по 201 (65% от стоимости портфеля) была получена только первоначальная документация. Компания предупредила, что по части проектов инвестконтракты пока не зарегистрированы, а права на земельные участки не оформлены (по какой именно части, не сказано).

"Самое рискованное - это когда застройщик в меморандуме рассказывает инвесторам о неких стратегических планах. То есть когда у компании есть определенная концепция сделать что-то, но нет конкретных участков. В этом случае инвесторы рискуют получить дивиденды в отложенном виде", - предупреждает Смирнов. К примеру, проект AFID в Кунцеве подразумевает строительство на территории 22,2 га 1,2 млн кв. м офисов, торговых площадей и парковок. Проект оценен в $650 млн (18% портфеля).

На момент выхода меморандума существовало распоряжение правительства Москвы о развитии Кунцева, выпущенное на основании решения общественного совета при мэре Москвы, который, в свою очередь, этот проект одобрил. В феврале 2007 г. дочернее предприятие AFID получило разрешение префектуры на подготовку предварительной градостроительной документации на реконструкцию транспортной развязки рядом со ст. м. "Кунцевская". При этом распоряжения мэрии, дающего компании право заключить договор аренды и строительства, на момент выпуска меморандума не было. Хотя он включен в портфель. ПИК планирует построить на ул. Мытной в Москве жилой комплекс "Английский квартал" (121 100 кв. м, из которых доля ПИК - 70 300 кв. м). На момент выпуска меморандума компания не оформила договор аренды земельного участка. Не оформлен участок и под застройку территории колхоза "Коммунарка" в Подмосковье (639 100 кв. м, доля ПИК - 413 000 кв. м). Оба проекта вошли в портфель. Практика показывает, что власти могут зарубить любой проект даже в достаточно продвинутой стадии. Например, московские власти выпустили распоряжение о строительстве торгово-развлекательного комплекса под Пушкинской площадью еще в 2004 г. Разработкой проекта занималась компания "Торгово-досуговый центр "Тверской" (принадлежит турецкой компании MNG и мэрии Москвы).

А на прошлой неделе на общественном совете при мэре Москвы Юрий Лужков сказал, что никакого торгового комплекса под Пушкинской не нужно. По словам Цогоева, какой проект включать в портфель, а какой нет, решает девелопер. "Зачастую, даже если проект находится на самой ранней стадии развития, но при этом он достаточно крупный и может обеспечить высокую стоимость всего портфеля, его включают", - объясняет эксперт. Впрочем, девелоперы исправно предупреждают инвесторов в меморандумах обо всех рисках - включая неожиданности со стороны властей. Сотрудник крупного инвестбанка рассказывает, что бывали случаи, когда инвесторы требовали исключить проект из портфеля и стоимость компании соответствующим образом корректировалась.

Сколько стоит проектСоставив портфель, компания заказывает его оценку. По словам директора отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis / Noble Gibbons Яны Кузиной, оценка проекта зависит от многих факторов: расположения (центр или окраина города), доступа, зоны охвата (промышленная зона, жилой или деловой район), наличия оформленной документации и согласований, команды разработчиков проекта, рисков управления, отношений компании с местными властями.

Категория: Новости недвижимости | Просмотров: 266 | Добавил: Gothica | Рейтинг: 5.0/1

Похожие записи:
» Собственник должен иметь кнут и палку, чтобы заставить "управдома" работать
» В 2008 году цены на жилье вырастут еще на 20 процентов
» Новый год на природе
» Отнимать землю у моря теперь можно будет "по закону"
» "Хрустальный остров" в Нагатинской пойме
Сайт про недвижимость © 2012-2019