Суббота, 25.05.2019, 10:11
"Рынок Недвижимости"
Главная | Регистрация | Вход Приветствую Вас Гость | RSS
Категории раздела
Новости недвижимости
Обзор рынка
Маркетинг
Ипотека
Недвижимость регионов
Строительство жилья
РЕКЛАМА
Календарь
«  Май 2011  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031
Архив записей
Наш опрос
Оцените мой сайт
Всего ответов: 4
Статистика
Главная » 2011 » Май » 19 » Уроборос обыкновенный, девелоперский
14:37
Уроборос обыкновенный, девелоперский

Уроборос обыкновенный, девелоперскийКризис ликвидности российских банков в очередной раз показал строителям, насколько важно диверсифицировать способы привлечения и источники инвестиций. Развитие финансовых механизмов активизируется, что на фоне сокращения динамики цен и удовлетворения спроса подтолкнет игроков к консолидации. Есть такой мифологический зверь Уроборос - змей, глотающий собственный хвост. Символизирует он бесконечность, а еще цикличность всего и вся. Рассуждая о строительстве, сложно не вспомнить эту зверюгу. «Цикл» в этой отрасли - любимое слово. Циклична ценовая конъюнктура на рынке недвижимости. Циклична жизнь земельного участка, через определенные промежутки времени застраиваемого заново (бараки - хрущевки - панельки - современное жилье).

Цикл проходит и конкретный объект: каким бы качественным он ни был, не избежать ему реконцепции (переосмысления - и переделки под новый замысел) или редевелопмента (сноса и возведения на его месте нового). Даже срок строительства игроки непонятно почему называют «строительным циклом».А недавно появился еще один повод вспомнить Уробороса - кризис ликвидности на финансовом рынке (см. «В зоне турбулентности», «Э-У» № 41 от 05.11.07). Начавшись с провала американской ипотеки (то есть с недвижимости), он из всех отраслей реального сектора сильнее всего отразился на строительстве (то есть на ней же). Причина в том, что строительство - максимально капиталоемкая отрасль, при этом застройщики, за исключением лидеров рынка, достаточно надежными заемщиками не являются. Далеко не всех банки готовы кредитовать. Сейчас подход еще ужесточился.- Мы тоже думали, что Америка далеко, и происходящие там процессы нас мало касаются, - говорит заместитель генерального директора ЗАО «Наш дом» Андрей Озорнин. - Но оказалось, что Россия уже достаточно глубоко интегрирована в мировой экономический процесс. Отголоски американского кризиса мы почувствовали через падение спроса. Сегодня половина готового жилья нами реализуется через ипотеку, а наши банки во многом утратили возможность получать длинные дешевые западные кредиты.

И в связи с этим либо вообще закрыли ипотечные программы, либо существенно сократили их, выставили менее привлекательные для заемщиков условия. Объем предоставляемых ипотечных кредитов уменьшился, соответственно сузился платежеспособный спрос. Второе важное следствие - удорожание стоимости финансирования: по оценке управляющего филиалом ВТБ в Екатеринбурге Александра Парамонова, на 3% за последний квартал. К подъему цен на жилье это, конечно, не приведет: в прошлом году в период интенсивного роста рынка застройщики увеличили маржу и сейчас имеют ресурс для ее сокращения. Но маржинальные запасы истончаются быстро. Банк - в партнерыОбычно при любых негативных изменениях внешних условий ведения бизнеса застройщики поднимают шумиху: грозят снижением ввода жилья, всплеском цен и срывом нацпроекта. В этот раз ничего подобного не случилось. Объяснение простое: лидеры девелоперского рынка уже давно не зависят от какого-то одного источника финансирования.

И уж тем более - от классического банковского кредитования, вес которого в общем портфеле финансирования в среднем по отрасли не особенно велик. «Прямое банковское кредитование мы используем сегодня только для ликвидации кассовых разрывов», - подтверждает Андрей Озорнин. Зато все большую популярность приобретают банковские продукты, направленные не на увеличение оборотных средств компании, а на финансирование конкретных девелоперских проектов. Стоимость денег тут индивидуальна. Банк часто выступает, скорее, не кредитором, а партнером и соинвестором. Директор уральского филиала ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» Виталий Милованов наиболее популярным продуктом считает обеспеченное активами проектное финансирование строительства:- Уральский филиал имеет ряд подобных сделок в портфеле, одним из последних проектов было финансирование строительства торгового центра в Екатеринбурге.

Общая сумма составила порядка 100 млн долларов, из которых 30% профинансировано самим заемщиком, а 70% - банком в виде долгосрочного кредита. В отличие от классического кредитования, в проектном финансировании речь идет о долгосрочных (по российским меркам) вложениях - на пять-семь лет. При этом возможности получения денег очень широки:- Профинансированы могут быть и торговые центры, и склады, и офисные комплексы, - рассказывает Александр Парамонов. - Причем в ВТБ готовы рассматривать предложения по финансированию как малых проектов (стоимостью от 100 млн рублей), так и крупных, которые требуют более значительных средств. К их обеспечению мы можем привлечь иностранных инвесторов через дочерний банк ВТБ-Европа (VTB Europe).Ограничение одно: использование инструментов проектного финансирования предполагает определенную зрелость строительной компании. «Банку необходимо понимать, что предлагаемый проект найдет потребителя и будет приносить стабильный доход, а инициатор проекта сможет обслуживать обязательства», - поясняет Александр Парамонов. А Виталий Милованов, возвращаясь к приведенному примеру, дополняет коллегу: «Для получения кредита заемщик выполнил все требования банка, в частности заключил контракт генподряда по фиксированной цене с известной западной строительной компанией, привлек ведущих партнеров для проектирования, исследования рынка и подготовки бизнес-плана, брокериджа, а также мониторинга проектных расходов, оформил в залог незавершенное строительство. Именно таким хорошо структурированным проектам банк отдает предпочтение при выборе объектов финансирования».

Категория: Строительство жилья | Просмотров: 229 | Добавил: Gothica | Рейтинг: 0.0/0

Похожие записи:
» Как заработать на рынке недвижимости Сочи
» Строительство по расчету
» Кто нас строит?
» Ипотека с уплывающим процентом
» Город дает жилье
Сайт про недвижимость © 2012-2019