Понедельник, 20.05.2019, 09:39
"Рынок Недвижимости"
Главная | Регистрация | Вход Приветствую Вас Гость | RSS
Категории раздела
Новости недвижимости
Обзор рынка
Маркетинг
Ипотека
Недвижимость регионов
Строительство жилья
РЕКЛАМА
Календарь
«  Май 2012  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031
Архив записей
Наш опрос
Оцените мой сайт
Всего ответов: 4
Статистика
Главная » 2012 » Май » 20 » Банки за город не пускают
14:27
Банки за город не пускают

Банки за город не пускаютЕсли на московском рынке жилья доля ипотечных сделок составляет, по оценкам экспертов, 10-20%, то доля ипотечных сделок на покупку домов в коттеджных поселках не превышает 5-7%. С загородной ипотекой не спешат работать ни банки, ни девелоперы. Банки не хотят брать на себя земельные риски, а застройщику проще подождать и продать без ипотеки, чем уговаривать банк выдать кредит потенциальному клиенту. Нет залога -- нет проблемыПолучить кредит на загородный дом относительно легко лишь в том случае, если это коттедж или таунхаус, продающийся на вторичном рынке. Возможно, впрочем, получение кредита и на первичном рынке, но при условии, что участок под домом принадлежит застройщику на правах собственности, а сама постройка сдана в эксплуатацию. В этом случае параметры кредитования будут аналогичны кредитованию на покупку квартир. Процентные ставки составляют не менее 11-12% в долларах и не менее 12,5-14% в рублях, максимальный срок кредитования во многих банках достигает 20-25 лет, первоначальный взнос -- 10-20% от стоимости объекта. А вот получить ипотечный кредит на строящиеся дома, на которые приходится основная часть предложений на загородном рынке, гораздо сложнее. Дело в том, что многие поселки строятся на землях, которые в свое время считались сельскохозяйственными угодьями или даже землями промышленного назначения. "Зачастую, когда застройщик объявляет о строительстве нового поселка и начале продаж, он еще не успевает перевести землю в категорию земель под индивидуальное жилищное строительство",-- констатирует директор по развитию компании "Жилторг" Иван Гурьев. По словам руководителя салона загородной недвижимости "Резиденция" компании "Инком-недвижимость" Антона Архипова, при таких условиях начинаются продажи не менее чем в 70-80% коттеджных поселков.

С точки зрения банка, такой объект в качестве залога неликвиден. "Такие земельные участки банку крайне сложно быстро продать и вернуть свои деньги. А если девелопер еще не успел переоформить землю в свою собственность и она находится у него, например, на правах аренды, то объекта залога в данном случае просто нет,-- объясняет замруководителя департамента продаж Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин.-- Есть и другая причина: стоимость большинства коттеджей превышает $1 млн, а такую сумму банк далеко не всегда готов дать в кредит, тем более под залог недостроя".Процесс оформления земли в собственность занимает у застройщика от нескольких месяцев до двух-трех лет. Только после этого банк готов рассматривать земельный участок в качестве объекта залога. На этом этапе, по словам господина Гурьева, банк уже дает согласие на ипотеку, но, как правило, только при готовности дома не менее чем на 70-80%. В договорах кредитования чаще всего указывается, что у дома должны быть крыша, стены, двери и окна. Участок должен принадлежать продавцу на праве собственности, а также иметь кадастровый номер и план с обозначением границ участка.

Причем во многих случаях объектом залога выступит только земельный участок, а не строящийся дом. Это означает, что заемщик получит в кредит намного меньшую сумму, чем стоимость земли с объектом, пусть даже незавершенным."В редких случаях банк готов пойти навстречу заемщику. Но для этого он должен быть уверен в надежности девелопера, строящего коттеджный поселок, а также в том, что в будущем заемщик останется платежеспособным",-- говорит Антон Архипов. Впрочем, на практике, по его словам, такие исключения единичны. Есть и другие случаи, когда качество недвижимости не удовлетворяет требованиям банков. Например, большинство банков требуют, чтобы дом был подключен к электросетям, системам водоснабжения и канализации. Руководитель брокерского направления ООО "Кредит Макс" Виктория Щербакова приводит пример продажи участков на Хрипанском поле в 20 км от МКАД по Егорьевскому шоссе, где сотка стоит $10-15 тыс.: "Из-за того, что к участкам до сих пор не подведен газ, заемщику отказали в получении ипотечного кредита".Индивидуальные договоренностиВ подавляющем большинстве банков не существует типовых программ кредитования строящихся поселков.

Как правило, кредит на определенный объект можно получить лишь в том банке, с которым у застройщика есть договоренность. Например, у Собинбанка есть совместная программа с компанией "Северо-Запад", девелопером поселка "Истра Кантри Клаб", строящегося в 38 км от МКАД по Новорижскому шоссе. "Застройщик предложил нам схему, которая нас устроила,-- объясняет готовность банка сотрудничать с "Северо-Западом" первый зампред правления банка Игорь Дуда.-- Застройщик поручается за заемщика до оформления в собственность построенного дома. В случае дефолта заемщика до этого срока именно застройщик возвращает банку сумму кредита".

Ограничения по выбору поселков и банков существуют и у других девелоперов. В Rodex Group, которая строит коттеджи по Новорижскому шоссе и на востоке Можайского района, договоры загородной ипотеки можно заключать по любому из объектов, но кредиты дают только четыре банка -- Номос-банк, Сбербанк, Внешторгбанк и Росевробанк. А "РИГруп" (строит поселки по Калужскому и Новорижскому шоссе) работает только с Московским залоговым банком. В компании "Инком-недвижимость", которая строит более десяти поселков, по ипотеке продаются только "Риверсайд" и "Гринфилд", строящиеся по Новорижскому шоссе, в остальных компания еще не получила свидетельства о праве собственности на землю.

Однако кредиты в этих поселках дорого обойдутся заемщику -- стоимость коттеджей в них начинается от $1,5 млн. Расчеты показывают, что, если кредит выдан на 20 лет с первоначальным взносом 25%, ежемесячный платеж составит около $12 тыс.

Категория: Маркетинг | Просмотров: 188 | Добавил: Gothica | Рейтинг: 0.0/0

Похожие записи:
» Земельный вопрос продолжает портить москвичей
» Ипотека будет расти за счет касс. строительных
» Своя недвижимость
» Чем меньше, тем дороже
» Клиенские истории: в поисках идеальной квартиры
Сайт про недвижимость © 2012-2019