Вторник, 21.05.2019, 04:10
"Рынок Недвижимости"
Главная | Регистрация | Вход Приветствую Вас Гость | RSS
Категории раздела
Новости недвижимости
Обзор рынка
Маркетинг
Ипотека
Недвижимость регионов
Строительство жилья
РЕКЛАМА
Календарь
«  Май 2011  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031
Архив записей
Наш опрос
Оцените мой сайт
Всего ответов: 4
Статистика
Главная » 2011 » Май » 15 » Аренда по справедливой цене
14:49
Аренда по справедливой цене

Аренда по справедливой ценеИнтернет-журнал Metrinfo. Ru Квартирные конфликты: чем Третейский суд лучше обычного Бельгия: почему фламандские квартиры растут в цене быстрее валлонских Трудовые метры: как правильно снять офис Прогноз-2008: ценам предсказали скромный рост Купите остров: сотка дешевле, чем в Сочи Дорога на Дмитров: покупателя манит большая вода Двойная ипотека — капкан или способ сохранить собственность? Все статьи журналаВопрос существования малого бизнеса во многих случаях целиком зависит от размера платы за аренду офисных, торговых или производственных помещений. Эта плата составляет от 50 до 80% расходов малых фирм и значительное повышение арендной платы - для них почти убийство. Государство объявило развитие малого бизнеса одним из приоритетов экономической политики. Но регулирует ли оно процесс повышения арендной платы?

Только отчасти. В статье 614 Гражданского кодекса РФ устанавливается: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще раза в год. И все. Понятно, что невозможно законодательно обязать арендодателя и арендатора при заключении договора руководствоваться какой-то одной методикой определения или изменения размера арендной платы: все-таки живем в рыночные времена. Но сейчас рекомендации, которых можно было бы придерживаться при заключении договора аренды, в принципе отсутствуют. Государство вообще махнуло рукой на ценовую политику: как стороны договорятся. Таким образом, вопрос существования множества малых фирм решают, по сути, собственники помещений. Что получается на практике? Наиболее цивилизованный подход в изменении стоимости аренды помещения для малого бизнеса - учет инфляционного фактора: официальная инфляция составляет примерно 10% в год, на столько же повышается арендная плата.

Но так поступает меньшинство арендодателей. А подавляющее большинство увязывает цену с повышением стоимости аренды муниципальных помещений. Например, в этом году власти Екатеринбурга повысили плату за аренду принадлежащей городу недвижимости на 30%. В той же пропорции подняли цены и частники. Но у них-то, в отличие от муниципалов, ставка изначально была рыночной, следовательно, более высокой. При этом спрос на аренду торговых площадей, например в Екатеринбурге, не поспевает за резко возросшим предложением.

Если в 90-е годы основная розничная торговля была сосредоточена в трех-четырех точках уральской столицы, то теперь поток потребителей распылился на несколько десятков крупных торговых центров. Для аренды стали доступны места, некогда считающиеся «сладкими». Собственники пытаются по полгода сдать эти помещения, но арендаторов набирается мало. Причина - ослабел поток потребителей, и бизнес здесь стал менее рентабельным. Исходя из рыночного закона соотношения спроса и предложения, плата за аренду торговых площадей должна была бы снижаться. Но она все равно повышается. Откуда такое противоречие?

В розничной торговле место расположения - один из основных факторов успеха: можно переехать буквально за угол, и на том потерять половину клиентов. Угроза разорения станет вполне реальной. За место держатся даже некоммерческие организации. К примеру, в Екатеринбурге один из юридических (!) вузов, арендующий несколько этажей здания, вынужден постоянно соглашаться с предложениями частного арендодателя повысить арендную плату несколько раз в год (напомню, это противоречит законодательству).Да простят меня юристы-теоретики, но равноправных участников договорных отношений на практике не существует. В договорах всегда имеется сильная и слабая сторона, а в договорах аренды - это всегда арендодатель и арендатор соответственно.

Собственник, предоставив малому бизнесу первоначально на рыночных условиях в аренду помещение, дав ему там укорениться и «прикормить» клиентов, впоследствии начинает выкручивать тому руки, задирая ставки аренды выше всяких разумных (с рыночной точки зрения) пределов. Гражданский кодекс позволяет арендодателю в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Сменить офисное помещение проще: на новом месте достаточно подключить телефон и интернет - и ты продолжаешь поддерживать связь с постоянными клиентами. Именно поэтому в ближайшие год-два после ввода значительного числа офисных центров в уральской столице следует ожидать реального снижения арендной платы. Здесь закон соотношения спроса и предложения срабатывает с гораздо меньшими препятствиями. Но иногда и офисный переезд для арендатора нежелателен. 

Например, до прежнего офиса работнику было удобно добираться, а до нового - нет. Работник вынужден уволиться, бизнесу наносится определенный ущерб. В небольших городах неравноправие в отношениях арендодателя и арендатора еще более значительно. Во-первых, в силу ограниченности подходящих для бизнеса помещений (как правило, они располагаются в районе городского рынка и на единственной центральной улице). Во-вторых, у арендаторов меньше возможности опротестовать незаконные действия арендодателей в суде: в провинциальных городках мало квалифицированных адвокатов и по-прежнему низкий уровень правовой грамотности населения. Во всех случаях арендаторам выгоднее не спорить с собственниками помещений, а сидеть тихо. Сегодня имеется острая необходимость уравнять участников договора аренды офисных, торговых и производственных помещений. Отношения между ними должны стать более цивилизованными, прозрачными и предсказуемыми. Все это - те самые главные условия выживания в России малого бизнеса.

Государственным органам необходимо разработать три-четыре методики расчета размера арендной платы, с тем чтобы при заключении договора аренды стороны придерживались каких-то общих норм. Этими же нормами могли бы руководствоваться и суды при вынесении решений по делам, связанным со спорным повышением арендной платы. При заключении договора аренды плата за пользование помещением устанавливается, как правило, на справедливой, рыночной основе. Дальнейшие же изменения стоимости аренды, если заключен долгосрочный договор, должны определяться преимущественно показателями инфляции. Павел КоберЭкспертСтатья о недвижимости получена: IRN. RU


Заметка не по теме: Много смешного, а иногда и просто уморительно ржачного о радио на сайте http://radio-onlajn.at.ua


Категория: Обзор рынка | Просмотров: 182 | Добавил: Gothica | Рейтинг: 5.0/1

Похожие записи:
» Скандальная доминанта
» Точечную застройку в Москве не запретят, но ограничат
» Лабиринты ипотечного рынка со временем не упрощаются
» 5 ошибок при поиске ипотечной квартиры
» Как нам воспользоваться ипотечным кризисом
Сайт про недвижимость © 2012-2019